Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe importantes esclarecimentos sobre a responsabilidade dos municípios em casos de loteamentos clandestinos ou irregulares, especialmente quando compradores adquirem terrenos em áreas sem aprovação legal e acabam sofrendo prejuízos financeiros.

O entendimento firmado pela Segunda Turma do STJ estabelece que a Prefeitura pode ser responsabilizada pelos danos ambientais e urbanísticos decorrentes da falta de fiscalização, mas não possui obrigação de indenizar os compradores pelos prejuízos econômicos resultantes da aquisição de lotes irregulares. A responsabilidade pela reparação financeira dos adquirentes permanece com a empresa loteadora que promoveu o empreendimento ilegal.

O CASO JULGADO PELO STJ

A controvérsia teve origem em um loteamento clandestino implantado em Área de Preservação Permanente (APP) no município de Ubatuba, no litoral norte de São Paulo.

Diante da situação, o Ministério Público do Estado de São Paulo ajuizou uma Ação Civil Pública buscando a regularização ou desfazimento do empreendimento irregular, a reparação dos danos ambientais e urbanísticos causados pela ocupação da área protegida e a indenização dos compradores que adquiriram os lotes. O pedido também incluía a responsabilização solidária do município em razão da suposta omissão na fiscalização do parcelamento irregular do solo.

Ao analisar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reconheceu que o município falhou em seu dever de fiscalização urbanística e ambiental. Entretanto, concluiu que os prejuízos individuais suportados pelos compradores decorriam diretamente da atuação da loteadora, afastando a obrigação do município de indenizar os adquirentes.

Inconformado, o Ministério Público recorreu ao Superior Tribunal de Justiça buscando a reforma da decisão.

A DECISÃO UNÂNIME DA SEGUNDA TURMA

No julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.721.679/SP, realizado em 25 de março de 2026, a Segunda Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Maria Thereza de Assis Moura, manteve integralmente o entendimento do Tribunal paulista. A decisão foi unânime.

Segundo a relatora, existe uma distinção jurídica fundamental entre os danos ambientais e urbanísticos causados pelo loteamento irregular e os prejuízos patrimoniais sofridos pelos compradores.

O STJ ressaltou que a omissão do Poder Público na fiscalização pode gerar responsabilidade pelos danos causados ao meio ambiente e à ordem urbanística, pois o município possui competência constitucional para controlar o uso, ocupação e parcelamento do solo urbano.

Entretanto, quando o debate envolve a perda financeira de quem adquiriu um lote irregular, a situação é diferente. Nesse caso, o dano decorre diretamente de uma relação privada estabelecida entre comprador e loteadora. Assim, não se trata de dano ambiental ou coletivo, mas de prejuízo patrimonial individual resultante de um negócio jurídico ilegal celebrado entre particulares.

A DIFERENÇA ENTRE DANO AMBIENTAL E PREJUÍZO PARTICULAR

A decisão do STJ reforça uma distinção que frequentemente gera dúvidas entre compradores e operadores do Direito.

Responsabilidade do Município

O município pode ser responsabilizado por:

• Danos ambientais causados pela ocupação irregular;
• Danos urbanísticos decorrentes da falta de fiscalização;
• Omissão no dever de impedir a formação de loteamentos clandestinos;
• Adoção de medidas de regularização urbanística quando cabíveis;
• Recuperação de áreas degradadas.

Nessas hipóteses, a responsabilidade pode ser objetiva e solidária, especialmente quando houver omissão no exercício do poder de polícia administrativa.

Responsabilidade da Loteadora

Já a empresa responsável pelo parcelamento irregular do solo responde pelos prejuízos sofridos pelos compradores, incluindo:

• Perda do valor investido;
• Danos materiais;
• Eventuais danos morais;
• Restituição de valores pagos;
• Reparação decorrente da venda irregular dos lotes.

O fundamento é que o dano econômico sofrido pelo adquirente decorre diretamente da relação contratual estabelecida com a loteadora e não da omissão estatal.

O QUE DIZ A LEGISLAÇÃO

A decisão está alinhada com os princípios previstos na Lei Federal nº 6.766/1979, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano, que estabelece as regras para criação de loteamentos e desmembramentos.

A legislação determina que todo loteamento deve possuir:

• Aprovação do município;
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis;
• Infraestrutura mínima obrigatória;
• Observância das normas ambientais;
• Respeito às áreas de preservação permanente e demais restrições urbanísticas.

A comercialização de lotes sem o cumprimento dessas exigências configura irregularidade que pode gerar responsabilização civil, administrativa e até criminal dos responsáveis.

IMPACTOS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

Especialistas apontam que a decisão reforça a necessidade de diligência prévia por parte dos compradores antes da aquisição de terrenos e imóveis.

Embora os municípios possuam dever legal de fiscalização, o entendimento do STJ deixa claro que a eventual omissão do Poder Público não transfere automaticamente para os cofres públicos a obrigação de indenizar investidores ou adquirentes que participaram de negócios posteriormente considerados irregulares.

A decisão também tende a fortalecer ações judiciais diretamente contra loteadoras, incorporadoras e demais responsáveis pelos empreendimentos ilegais.

COMO EVITAR PREJUÍZOS NA COMPRA DE UM TERRENO

Advogados especializados em Direito Imobiliário recomendam que o comprador realize uma análise detalhada antes de assinar qualquer contrato.

Entre os principais cuidados estão:

• Verificar se o loteamento possui aprovação municipal;
• Confirmar o registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis;
• Solicitar matrícula atualizada do imóvel;
• Conferir se a área está inserida em APP ou possui restrições ambientais;
• Consultar a Prefeitura sobre a regularidade urbanística do empreendimento;
• Exigir documentação completa da loteadora;
• Buscar orientação jurídica especializada antes da compra.

A adoção dessas medidas pode evitar litígios futuros e reduzir significativamente o risco de perda financeira.

ENTENDIMENTO QUE SERVE DE ALERTA

A decisão do Superior Tribunal de Justiça cria um importante precedente para casos semelhantes em todo o país.

O julgamento deixa claro que a responsabilidade do município pela fiscalização urbanística não se confunde com a responsabilidade pelos prejuízos individuais decorrentes de negócios imobiliários ilegais realizados entre particulares.

Na prática, quem compra um lote irregular não poderá exigir automaticamente indenização da Prefeitura apenas porque houve falha de fiscalização. A reparação financeira deverá ser buscada, em regra, contra a loteadora ou os responsáveis diretos pela comercialização do empreendimento clandestino.

O entendimento foi firmado pela Segunda Turma do STJ no julgamento do AgInt no REsp nº 1.721.679/SP, de relatoria da Ministra Maria Thereza de Assis Moura, consolidando importante orientação para o Direito Ambiental, Urbanístico e Imobiliário brasileiro.

Por Redação/Rota55